Вывод: Возникновение недостатков вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличие у него обязательства по устранению нарушения в течение гарантийного срока не исключают установленные законодательством обязанности управляющей организации по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме
Определение ВС РФ № 309-ЭС20-20751 от 20.02.2021 г по делу А47-8215/2019 Обстоятельства дела Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 08.08.2017, по результатам проведенного открытого конкурса по отбору управляющей организации Общество (заявитель) осуществляет управление данным домом на основании договора.
В связи с поступившим обращением жителей многоквартирного дома Инспекцией на основании распоряжения от 17.04.2019 года проведена внеплановая выездная проверка управляющей организации с целью осуществления лицензионного контроля при управление многоквартирным домом по вопросу ненадлежащего содержания общего имущества собственников помещений – ненадлежащее содержание стен, перекрытий, кровли, в соответствии с требованиями законодательства.
По результатам проверки Инспекция 23.04.2019 выдала управляющей организации предписание, которым возложила на общество обязанность в срок до 01.06.2019 устранить нарушения. Устранить повреждения, просветы, отверстия кровли над квартирами
Не согласившись с оспариваемым предписанием, считая его незаконным и заведомо неисполнимым ввиду отсутствия у заявителя возможности увеличить тариф, взимаемый управляющей организацией с собственников многоквартирного дома и недостаточности денежных средств на проведение ремонтных работ, общество обратилось с рассматриваемым требованием в арбитражный суд.
Судебные акты Суд первой инстанции удовлетворил требование управляющей организации о признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции
Суд апелляционной отменил решение суда первой инстанции и указал, что оспариваемым предписанием на заявителя возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания крыши многоквартирного дома путем устранения повреждений кровли над указанными квартирами, а не по проведению капитального ремонта крыши.
Суд кассационной инстанции согласившись с доводом управляющей компании о неисполнимости предписания отменил постановление суда апелляционной инстанции указал, что вопрос об устранении строительных дефектов/недостатков должен решаться между заказчиком и застройщиком в рамках гарантийных обязательств
Решение Коллегии Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме;
Действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях – незамедлительно.
Итог: акты судов первой и кассационной инстанции отменены, постановление апелляционного суда оставлена в силе.